Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это перекредитование путем заключения нового кредитного договора с целью погашения задолженности по ранее оформленной ипотеке. Заемщик заключает с кредитно-финансовым учреждением новый договор и получает займ, который направляет на погашение имеющейся задолженности по ипотечному кредиту. Благодаря рефинансированию удается улучшить условия кредитования – снизить кредитную нагрузку за счет сокращения процентной ставки и/или продлить срок действия кредитного договора, а также изменить валюту кредита, что особенно актуально для долларовых ипотечных договоров, заключенных до 2014 года.

Рефинансирование позволяет избавиться от обременения имущества, так как дает возможность заключить вместо договора ипотеки беззалоговый договор потребительского кредитования. Однако, подобная схема влечет за собой повышение кредитной нагрузки, так как потребительские кредиты не выдаются на продолжительный срок, и увеличение процентной ставки, рост которой обусловлен повышением рискованности операции для банка.

Все течет, все изменяется…

Условия кредитования, предлагаемые банками, не являются постоянными и изменяются с течением времени под влиянием множества факторов. Учитывая, что срок ипотеки может достигать 30 лет, ситуация, когда процентная ставка по действующему договору оказывается выше ставки, предлагаемой банками в настоящий момент, не является редкостью.

К примеру, в 2014-2015 годах, ознаменовавшихся резким обвалом рубля, процентная ставка по ипотечным кредитам подскочила до 14-15%, после чего начала постепенно снижаться. Сегодня оформить ипотеку вполне реально под 9-11% годовых. Поэтому, если процентная ставка по кредиту, который вы оформили несколько лет назад, является завышенной в сравнении с текущим предложением банков, смело используйте механизм рефинансирования ипотеки, чтобы не переплачивать лишние деньги и сэкономить на уплате процентов.

Когда выгодно рефинансирование

Рефинансирование дает возможность улучшить условия кредитования за счет продления срока договора и уменьшения платежа. Благодаря этому снижается кредитная нагрузка на заемщика, в распоряжении которого остается больше денег.

Кроме того, рефинансирование позволяет объединить несколько кредитов в один, что не только снижает процентную ставку, но и существенно упрощает обслуживание задолженности. Данная возможность особенно актуальна для заемщиков, которые помимо ипотеки погашают задолженность по беззалоговым договорам, процентная ставка по которым традиционно выше, чем по ипотечным.

Чтобы определить выгоду от рефинансирования, следует сравнить сумму, которую осталось заплатить банку до полного погашения задолженности, с общей суммой выплаты по новому кредиту. Проще всего это сделать, просуммировав указанные в графике платежей (приложение к ипотечному договору) суммы, срок уплаты которых еще не настал, с общей суммой выплат по новому договору, рассчитанной с помощью кредитного калькулятора.

В качестве примера рассмотрим задолженность по ипотеке в размере 2.000.000 руб., числящуюся по договору, срок действия которого истекает через 7 лет. Предположим, что процентная ставка составляет 13% годовых, вид платежа дифференцированный (проценты начисляются на остаток тела кредита, за счет чего сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается), ежемесячное погашение тела кредита в сумме 23.809,52 руб.

Исходя из данных условий, получаем:

• максимальный (первый непогашенный) платеж - 45.476,19 руб., в том числе выплата процентов - 21.666,67 руб.
• минимальный (последний) платеж - 24.067,46 руб., в том числе выплата процентов – 257,94 руб.
• общая сумма переплаты – 920.833,33 руб.

Если перекредитование позволит снизить процентную ставку до 9% годовых, сумма платежей составит:

• максимальный платеж – 38.809,52 руб., в том числе выплата процентов - 15.000 руб.
• минимальный платеж – 23.988,09 руб., в том числе выплата процентов – 178,57 руб.
• общая сумма переплаты – 637.500 руб.

Таким образом, за счет рефинансирования заемщик сможет уменьшить ежемесячный платеж по ипотечному договору, сэкономив за 7 лет 283.333,33 руб.

Однако, программы рефинансирования могут предусматривать уплату комиссий, что влияет на сумму экономии. Поэтому, прежде чем решаться на рефинансирование задолженности по ипотеке, следует досконально рассчитать финансовую эффективность операции. Практика показывает, что менять условия кредитования в ситуации, когда процентная ставка по программе рефинансирования меньше текущей на 1%, в большинстве случаев не имеет смысла.

Чтобы разобрать какой для рефенансирования кредит брать, на какой срок, и какая будет переплата, советуем воспользоваться кредитным калькулятором, с помощью которого вы рассчитаете примерный размер переплаты для нового кредита при разных условиях (срок, сумма, тип кредита) и увидить новые ежемесячные платежи.

Также при расчете экономической выгоды от рефинансирования необходимо учитывать затраты на страхование. Обязательное условие ипотеки – страховка жилой недвижимости, которая является обеспечением кредита. Обычно договор страхования заключается на 1 год с последующей пролонгацией соглашения. Если при рефинансировании задолженности произойдет смена банка, заемщику придется заключать новый договор страхования, так как выгодоприобретателем по страховке будет другое кредитно-финансовое учреждение. Поэтому, решившись на рефинансирование ипотеки, рекомендуется дождаться завершения действия договора страхования (оплаченного периода) и заранее уведомить страховую компанию о том, что договор не будет пролонгирован. В противном случае заемщик понесет двойные расходы, оплатив страховку в пользу банка, где изначально была взята ипотека, а также нового банка, предоставившего рефинансирование.

Сложности при рефинансировании может вызвать запрет на досрочное погашение кредита. Заключенный с банком ипотечный договор может содержать условие, предусматривающее штрафные санкции в случае, если заемщик решит опередить установленный график платежей и закрыть долг раньше положенного срока.  Необходимость уплаты штрафа может нивелировать всю выгоду, сделав перекредитование экономически нецелесообразным.

Как надо действовать

Если ваша ставка по ипотечному кредиту выше, чем предлагают банки в настоящий момент, не стоит медлить и терять лишние деньги. Рефинансирование является распространенной  банковской операцией и не требует много времени. Если вы решились отказаться от действующих условий кредитования и хотите воспользоваться более выгодным банковским продуктом, необходимо выполнить следующие действия:

1. Выбрать программу рефинансирования. Следует внимательно изучить все доступные предложения банков, отдав предпочтение программе рефинансирования, которая предусматривает наиболее лояльные условия кредитования. Не стоит зацикливаться только на программах банка, в котором была взята ипотека. Получить рефинансирование ипотеки можно в любом кредитно-финансовом учреждении.
2. Определившись с программой рефинансирования, следует внимательно рассчитать экономический эффект операции, учитывая комиссии банка и страховку залогового имущества. Чтобы не допустить ошибок в расчетах, рекомендуется обратиться в банк, где профильный специалист выполнит точный расчет и составит предварительный график платежей. Сравните полученные данные с действующим графиком платежей, чтобы понять, стоит ли отказываться от заключенного договора ипотечного кредитования в пользу программы рефинансирования.
3. Если экономический эффект перекредитования очевиден – начинайте действовать. С банком, готовым предоставить рефинансирование, подписывается договор, согласно которого кредитно-финансовое учреждение предоставит денежные средства для погашения имеющегося долга по ипотеке. Также подписывается договор залога. В качестве предмета обеспечения кредита чаще всего выступает недвижимость, приобретенная заемщиком в ипотеку (возможно предоставление в залог другого высоколиквидного имущества, стоимость которого соизмерима с суммой рефинансирования). Производится обязательное страхование залогового имущества в пользу банка, предоставившего рефинансирование.
4. В рамках программы рефинансирования заемщик получает кредит. В подавляющем большинстве случаев деньги не выдаются на руки, а напрямую перечисляются в кредитно-финансовое учреждение, перед которым имеется задолженность по ипотеке.
5. После погашения задолженности банк закрывает договор ипотечного кредитования и снимает обременение с имущества, которое находилось у него в залоге.
6. У заемщика возникает задолженность по программе рефинансирования, которую требуется погашать в соответствии с установленным графиком платежей.
7. Если со временем новые условия кредитования потеряют актуальность, заемщик вправе вновь воспользоваться возможностью рефинансирования задолженности, пройдя всю процедуру повторно.

У нас на сайте вы можете всегда ознакомиться с актуальными предложениями по рефинансированию ипотеки от различных кредитно-финансовых учреждений и сравнить их, используя наш удобный сервис.

Когда от перекредитования лучше отказаться

Рефинансирование задолженности  не будет иметь экономического эффекта, если первоначальный договор кредитования предусматривает аннуитетную схему платежей, а срок действия соглашения наполовину истек. При аннуитетной схеме погашения задолженности в первые годы действия ипотечного договора заемщик выплачивает большую часть переплаты (процентов за кредит), а в последние годы основную часть платежа составляет тело кредита. В подобной ситуации перекредитование будет обоснованным лишь при необходимости продлить срок действия ипотечного договора с целью минимизации кредитной нагрузки.