Чем ипотека отличается от кредита на жилье

Для большинства россиян кредитование – это единственный способ приобрести собственное жилье. Купить жилую недвижимость можно, взяв кредит или оформив ипотеку. Давайте разберемся, чем ипотека отличается от кредита на жилье, а также какие плюсы и минусы имеет каждый вид кредитования.

Основные отличия ипотеки от кредита

Ипотека – это вид долгосрочного целевого кредитования. Заемные средства выдаются на покупку одобренного банком объекта недвижимости, который выступает в качестве обеспечения кредита – заемщик становится собственником жилья и заключает с банком договор залога. Обременение действует до полного погашения задолженности перед банком. Если покупатель жилья не сможет погасить задолженность, кредитно-финансовое учреждение обратит взыскание на недвижимость. Залоговое имущество будет изъято у владельца и реализовано, а полученные средства пойдут на погашение долга перед банком.

В отличие от ипотеки, кредит на покупку жилья может быть выдан без залога или под залог высоколиквидных активов, стоимость которых сопоставима с суммой займа. Это позволяет при желании избежать отягощения приобретенного объекта недвижимости, так как в качестве обеспечения кредита может выступать не купленное за кредитные средства жилье, а другое имущество.

Что выгоднее для заемщика – ипотечное кредитование или кредит на жилье, зависит от конкретной ситуации. Чтобы понять, какой кредитный продукт выбрать, представим основные отличия кредита и ипотеки в виде таблицы:

ОтличияИпотекаКредит
НазначениеПокупка объекта жилой недвижимости, который утверждается банком и оговаривается в договоре  ипотечного кредитованияЛюбые цели – заемщик может выбрать один объект недвижимости, а затем передумать и потратить деньги на покупку другого жилья. Также вся сумма или ее часть могут быть направлены на ремонт, покупку мебели, техники и прочее
Предмет залогаПриобретаемое жильеПринадлежащие заемщику высоколиквидные активы, стоимость которых сопоставима с размером займа.
В некоторых случаях выдача кредита возможна без залога под поручительство финансово обеспеченных лиц.
Период кредитованияДо 30 лет3-5 лет
Процентная ставкаОт 6%От 12%
Первоначальный взнос при покупке жильяНа усмотрение банка (чаще всего 10-30% от стоимости жилья). Ряд банков предлагает кредитные продукты, предоставляющие возможность покупки жилья в ипотеку без первоначального взноса, однако количество таких предложений на рынке ограниченоНе предусмотрен
Использование кредитных средствЦелевое использование средств контролируется банкомЕсли иное не предусмотрено кредитным договором, заемщик вправе тратить средства по своему усмотрению на любые цели, в том числе покупку жилья
Получение кредитных средствВ большинстве случаев деньги перечисляются банком напрямую продавцу недвижимостиЗаемщик получает деньги на руки или на счет/банковскую карту
Государственная поддержка семей с детьмиСубсидии и компенсации, позволяющие уменьшить ставку кредитованияНе предусмотрено
РискиБанк проводит проверку и оценивает риски, связанные с покупкой выбранного клиентом объекта недвижимости. При возникновении сомнений банк откажет клиенту в предоставлении заемных средствВсе риски, связанные с покупкой жилой недвижимости, ложатся на покупателя

 

Оформить ипотеку или взять кредит можно на строительство дома, покупку жилья в новостройке или на вторичном рынке.

Плюсы и минусы покупки жилья в ипотеку

Ипотечное кредитование – это реальная возможность приобрести собственное жилье при относительно невысоких доходах. Однако, данный кредитный продукт имеет как достоинства, так и недостатки.

К плюсам покупки жилья в ипотеку относятся:

  • Небольшой ежемесячный платеж, который обеспечивается за счет низкой процентной ставки и длительного периода кредитования.
  • Размер процентной ставки меньше, чем по другим кредитным продуктам.
  • Возможность погашать задолженность перед банком в течение долгого срока, что допускает максимальную рассрочку.
  • Банк тщательно проверяет объекты жилой недвижимости, приобретаемые в ипотеку, что минимизирует риск покупателя стать жертвой мошенников.
  • Программы государственной поддержки для семей с детьми и семей, в которых растет ребенок-инвалид, позволяющие существенно снизить ставку кредитования.

Недостатками покупки жилья в ипотеку являются:

  • Невозможность распоряжаться жильем по своему усмотрению. Купленный в ипотеку объект жилой недвижимости находится в собственности заемщика. Однако, банк накладывает на жилье обременение (заключается договор залога), что исключает продажу, перепланировку, сдачу в аренду, прописку новых лиц без согласования с банком.
  • Большая сумма переплаты. Несмотря на то, что ипотека обеспечивает минимальный размер ежемесячного платежа, сумма переплаты за весь период кредитования может превысить тело кредита. К примеру, оформив ипотеку в размере 5 млн. руб. на срок 30 лет под 6 % годовых, заемщик будет обязан платить каждый месяц по 30 тыс. руб. При этом, сумма переплаты за весь период кредитования составит 5,8 млн. руб.
  • Страховые платежи, увеличивающие затраты по кредиту. Чтобы исключить риски банка, связанные с порчей и уничтожением залогового имущества, а также невозможностью погашения задолженности по причине смерти и тяжелой болезни, заемщику придется застраховать свою жизнь и ипотечную недвижимость. При этом, воспользоваться самой дешевой страховкой не удастся - выплата, которую получит банк при наступлении страхового случая, должна быть сопоставима с задолженностью по кредиту.
  • Возрастные ограничения. Заключение договоров на длительный период (до 30 лет) доступно лишь молодым людям и людям среднего возраста. Максимальный возраст заемщика на момент окончания действия договора не должен превышать 70-75 лет.
  • Тщательная проверка платежеспособности заемщика и его семьи на предмет соответствия требованиям банка, которая может занять несколько дней.
  • Ограниченный круг объектов недвижимости. Так как приобретаемое жилье выступает в качестве обеспечения кредита, недвижимость должна быть ликвидной, чтобы в случае непогашения задолженности по ипотеке у банка не возникло проблем с ее продажей. Фактически банк должен одобрить покупку выбранного жилья.
  • Первоначальный взнос. Заемщик должен иметь на руках сумму, которая покрывает не менее 10% стоимости жилья.
  • Возможность запрета на досрочное погашение задолженности. Некоторые банки могут предусматривать в ипотечном договоре штрафные санкции в случае, если заемщик захочет досрочно закрыть кредит.

При покупке жилья в ипотеку заемщику следует учитывать не только собственное финансовое положение, но и экономическую ситуацию в стране. Девальвация национальной валюты и инфляция делают долгосрочное кредитование более выгодным (при условии, если кредит взят в российских рублях). Однако, при покупке жилья в новостройке на начальном этапе строительства ждать квартиру придется несколько лет. Отсутствие стабильности в экономике может обернуться банкротством компании-застройщика. Поэтому, приобретая жилье на первичном рынке, следует помнить, что квартира в доме, строительство которого еще не стартовало, это не только минимальная цена, но и максимальный риск.

Также нужно адекватно оценивать собственные возможности, учитывать риски утраты источника доходов и прочие неприятные события, которые могут  произойти в течение длительного срока, на который выдается ипотека. Приостановка выплат на любом этапе погашения задолженности может привести к потере заемщиком жилья.

Плюсы и минусы покупки жилья в кредит

Кредит на покупку жилья имеет смысл в ситуации, когда ипотечное кредитование по каким-либо причинам недоступно или для покупки недвижимости недостает относительно небольшой суммы.

К преимуществам оформления кредита на покупку жилья относятся:

  • Лояльность банков. Требования к клиентам, которые хотят получить кредит, менее строгие, чем к заемщикам, рассчитывающим на получение ипотеки.
  • Возможность распоряжаться купленной недвижимостью по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду, перестраивать, прописывать новых жильцов). В отличие от ипотеки, предусматривающей отягощение купленного жилья, выдача кредита возможна под поручительство финансово обеспеченных лиц. Для обеспечения крупного кредита потребуется залог. Однако, в качестве предмета залога может выступать любое высоколиквидное имущество, принадлежащее заемщику или поручителю (недвижимость, банковские депозиты, ценные бумаги, транспортные средства и прочие).
  • Отсутствие первоначального взноса.
  • Возможность тратить кредитные деньги по своему усмотрению. Заемщику не требуется одобрения банком выбранного объекта недвижимости. Часть кредитных денег можно направить на ремонт жилья или любые другие нужды. Деньги выдаются на руки заемщику, а не перечисляются банком на счет продавца недвижимости.

Минусами кредита на жилье являются:

  • Более высокая процентная ставка, чем по ипотеке.
  • Относительно небольшой период кредитования – получить рассрочку можно не более чем на 5 лет.
  • Необходимость предоставления залога, если требуется крупная сумма. Отсутствие у заемщика высоколиквидных активов или финансово обеспеченного поручителя делает невозможным получение кредита.
  • Высокая финансовая нагрузка на заемщика. В случае невыплаты кредита банк обратит взыскание на имущество заемщика и лица, выступившего в качестве его поручителя. При этом, взыскание может быть обращено на имущество, которое не находится в залоге.
  • Отсутствие льготных программ и субсидирования со стороны государства.

Требования банков

Для одобрения кредита на жилье или ипотеку необходимо, чтобы финансовая нагрузка на заемщика и его семью позволяла своевременно погашать задолженность без ущерба качеству жизни. Каждый банк самостоятельно устанавливает критерии финансовой состоятельности заемщика, поэтому требования в разных кредитно-финансовых учреждениях могут заметно отличаться.

Однако, требования к гражданам, которые претендуют на получение кредита, традиционно более лояльные, чем к лицам, стремящимся купить недвижимость в ипотеку. Для получения кредита необходимо лишь представить документы, которые подтверждают финансовую состоятельность заемщика и его поручителя, тогда как при оформлении ипотеки проводится проверка всей семьи. Учитываются доходы и имущественные активы заемщика и его супруги/супруга, а также расходы, в том числе на детей и лиц, которые находятся на их иждивении. Чтобы исключить риски, связанные с отчуждением имущества при непогашении задолженности или разделе имущества при разводе, банк заключает с супругой/супругом заемщика договор поручительства.

Важными факторами является кредитная история.  Шансы на ипотеку, крупный кредит или кредит без залога у заемщиков, которые в прошлом допустили просрочки или не погасили задолженность перед кредитующими организациями, практически равны нулю.

Препятствием для кредитования может стать возраст заемщика. Необходимо, чтобы на момент последнего платежа по кредиту или ипотеке возраст не превышал предельный показатель, установленный банком. Поэтому, лица предпенсионного возраста не могут рассчитывать на долгосрочные кредиты.

Дополнительные платежи

Получение кредита является менее затратным, чем оформление ипотеки. Банк может потребовать от заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, а также имущество, выступающее в качестве обеспечения кредита, однако большинство кредитных продуктов не содержит подобных условий.

Чтобы купить жилье в ипотеку заёмщику необходимо:

  • застраховать свою жизнь и здоровье;
  • застраховать приобретенную недвижимость;
  • застраховать риск материальных потерь в случае утери права собственности на жилье, купленное на вторичном рынке;
  • оплатить независимую оценку объекта недвижимости, приобретаемую на вторичном рынке;
  • оплатить регистрационные сборы при оформлении права собственности на недвижимость.

Учитывая наличие дополнительных платежей, перед заключением договора с банком необходимо тщательно просчитать все затраты по кредиту или ипотеке, и только после этого сделать выбор в пользу того или иного предложения банка.

Автор

Артем Блищик

Артем Блищик

Сооснователь, помощник главного редактора

Помощник главного редактора и сооснователь ресурса Bankle.ru, специализируется на контент-проектах финансовой тематики.В 2006 получил диплом бакалавра Белорусского государственного университета с присвоением квалификации экономист, в 2007 получил диплом Белорусского государственного университета по специальности «Экономическая теория».

Коментарии (0)
Требуется авторизация

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.