Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?

Что выгодней – оформить в банке ипотеку или накопить деньги, чтобы приобрести квартиру, не переплачивая проценты за кредит? Однозначно ответить на данный вопрос невозможно, так как все зависит от конкретной ситуации. Давайте разберемся, имеет ли смысл брать взаймы у банка или выгодней копить самому.

Ипотека – кредитное бремя на долгие годы

Купив жилье в ипотеку, заемщик вешает себе на шею кредитное ярмо, становясь на долгие годы должником банка. Период действия кредитного договора может составлять 30 лет – оформив ипотеку в молодом возрасте, избавиться от задолженности человек сможет только перед пенсией. Ситуацию усугубляют многочисленные риски – в течение столь долгого времени с заемщиком могут произойти множество неприятностей, способных подорвать финансовое положение. Потеря работы, болезнь, пошатнувшееся здоровье членов семьи, чрезвычайные происшествия и прочие фатальные события могут привести к тому, что заемщик утратит способность погашать кредит и потеряет квартиру, которая выступает в качестве обеспечения ипотечного займа и находится в залоге у банка.

Однако, на самом деле не все так печально. Ипотечное кредитование – один из самых востребованных банковских продуктов не только в России, но и во всем мире. Покупка жилья в ипотеку имеет множество плюсов, которые нивелируют минусы долгосрочного кредитования.

Инфляция поможет выплатить ипотеку и изменит сумму накоплений

Сегодня российские банки практически полностью отказались от кредитования населения в иностранной валюте и оформляют ипотеку в рублях. Обесценивание национальной валюты играет на руку заемщику – несмотря на то, что рост оплаты труда и рост доходов населения отстают от темпов роста инфляции, средняя зарплата увеличивается из года в год.

Если в 2010 году по данным Росстата среднестатистический работающий россиянин получал в среднем 18.755 рублей, то в 2020 году этот показатель составил 48.390 рублей. Учитывая, что ежемесячный платеж по ипотеке установлен в рублях, его удельный вес в общих доходах заемщика снижался год от года. К примеру, если в 2010 году обязательная выплата банку в размере 10.000 рублей составляла 53,3 % от среднемесячной зарплаты по стране, то в 2020 году этот показатель сократился до 20,7 %. Таким образом, к концу срока ипотечного договора ежемесячный платеж может превратиться в номинальную сумму, выплата которой будет практически незаметна для бюджета заемщика.

Если вам нужен кредит, то мы рекомендуем для поиска подходящего предложения воспользоваться сервисом поиска-сравнения кредитов, чтобы в удобном формате сравнить различные предложения по кредитованию, и выбрать наиболее выгодное предложение.

Совсем по-другому инфляция отражается на людях, которые собирают деньги для покупки квартиры или дома. Девальвация национальной валюты приводит  к обесцениванию рублевых накоплений и влечет за собой подорожание жилья. К примеру, за период с 2010 по 2020 год средняя стоимость 1 квадратного метра жилплощади в Москве подорожала с 140.000 до 178.000 руб.. Потери от девальвации не перекроют проценты банка, если разместить накопленные деньги на депозите. При этом, возникает риск потерять сбережения, так как нестабильность экономики влечет за собой банкротство кредитно-финансовых учреждений.

Чтобы снизить риски, следует отказаться от рублевых накоплений и начать собирать деньги в иностранной валюте, переводя рубли в доллары и евро (оптимальный вариант накоплений – 50% долларов, 50% евро). Минусом данного решения является невозможность заработать на размещении средств, так как процент по депозитам в иностранной валюте близок к нулю. Кроме того, при наличии доходов в рублях и девальвации национальной валюты, откладывать каждый месяц одну и ту же сумму в долларах или евро будет все сложней и сложней. Однако, если за последние 10 лет стоимость жилья выросла примерно на 30%, то стоимость иностранной валюты подскочила почти в 2,5 раза. Поэтому, те, кто копил на покупку жилья в долларах и евро, остались в выигрыше.

Учитывая, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе преломление текущих тенденций и существенное изменение экономической ситуации в стране не прогнозируется, покупка жилья в ипотеку более выгодна, чем накопление средств для приобретения квартиры или дома за свои деньги. Если же принято решение несмотря ни на что не связываться с кредитом, а откладывать на квартиру, копить деньги следует только в иностранной валюте. Стоимость жилплощади с запозданием реагирует на изменение валютного курса, что позволяет владельцам накоплений выгодно обменять имеющуюся валюту на рубли и купить квартиру, цена на которую еще не успела подняться.

Однако надеяться, что удастся сорвать куш за счет резкого обвала национальной валюты  слишком опрометчиво. Нужно учитывать, что ослабление рубля происходит неравномерно - за период с 2010 по 2020 год основной скачок, когда стоимость национальной валюты обвалилась в 2 раза, пришелся на 2014 год, а в другие годы изменения курса были относительно небольшие. Ожидать, что в ближайшие несколько лет ситуация повторится, очень рискованно.

Цифры не обманывают

Чтобы не быть голословными, рассмотрим ситуацию с покупкой квартиры в ипотеку на конкретном примере. Для этого возьмем одно из доступных в настоящий момент предложений известного застройщика со следующими параметрами:

• вид жилья - двухкомнатная квартира;
• площадь - 41,69 квадратных метра;
• расположение – Москва, станция метро Варшавская;
• срок сдачи дома – 4 квартал 2021 года;
• стоимость - 11.025.141 руб.

Минимальный первоначальный взнос для покупки данной квартиры в ипотеку предусмотрен в размере 10%. То есть, заемщику придется накопить не менее 1.102.514 рублей. Однако, количество предложений банков, которые готовы кредитовать с минимальным первоначальным взносом, ограничено. Наиболее выгодной является ипотека от Альфа-Банка, который согласен предоставить кредит сроком до 30 лет по ставке 8,29% годовых.

Первоначальный взнос в размере 10% не позволяет заемщику воспользоваться государственными программами ипотечного кредитования. Чтобы получить доступ к более лояльным условиям, придется увеличить первоначальный взнос до 15-20%. Скопив 2.245.842 на первоначальный взнос 20 %, заемщик сможет воспользоваться рассчитанной на семьи с двумя и более детьми программой «Семейная ипотека» , которая предполагает выдачу кредита под 4,99% годовых.

Если же заемщик не соответствует условиям государственной программы, ставка по ипотеке будет выше. Минимальный размер процентной ставки, на который можно рассчитывать, составляет 6,5 %. По такой ставке готов кредитовать Райфайзен банк в рамках специальной программы, рассчитанной на покупку жилья в аккредитованных новостройках. Таким образом, предположив, что оформление ипотеки планируется на 10 лет, получаем:

За возможность оплачивать покупку квартиры в рассрочку в течение 10 лет заемщик должен будет переплатить банку от 21,7% до 42,7%. Казалось бы, огромные проценты переплаты говорят о том, что выгодно копить деньги самому и не оставляют шансов ипотеке. Однако, на самом деле это не совсем так.

Если разбить ежемесячный платеж на процентную ставку и тело кредита (стоимость квартиры), то сумма платежа составит:

• при первоначальном взносе 20% - тело кредита 72.161 руб., переплата в зависимости от процентной ставки от 20.914 до 27.706 руб.
• при первоначальном взносе 10% - тело кредита 82.689 руб., переплата 39.224 руб.

Чтобы понять, выгодно или нет переплачивать банку, нужно сравнить сумму переплаты по кредитному договору со стоимостью аренды аналогичной квартиры. При условии заключения арендного договора на год, арендатору придется заплатить за расположенную в шаговой доступности от метро Варшавская двухкомнатную квартиру площадью 40-45 квадратных метров от 32.000 до 45.000 руб.  Помимо этого, потребуется внести залог, размер которого сопоставим с ежемесячным арендным платежом, и оплатить комиссию агентства недвижимости, составляющую 30-50%. При этом, большинство арендодателей не готовы рассматривать в качестве арендаторов семьи с маленькими детьми или домашними животными, а также лиц не славянской национальности.

Чтобы разобрать какой кредит брать, на какой срок, и какая будет переплата, советуем воспользоваться кредитным калькулятором, с помощью которого вы рассчитаете примерный размер переплаты при разных условиях кредита (срок, сумма, тип кредита) и увидить ежемесячный платеж.

Учитывая размер арендной платы, копить деньги и снимать жилье не имеет смысла. Даже при условии не самой выгодной процентной ставки и необходимости страховать приобретенную в ипотеку квартиру, размер арендного платежа будет сопоставим или больше, чем ежемесячная переплата по кредиту. Кроме того, размер переплаты не изменится на протяжении всего периода действия договора ипотечного кредитования, тогда как размер арендного платежа может быть увеличен. К примеру, за последние 10 лет средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве возросла с 20.000 до 30.000 руб.

Вариант с ипотекой можно рекомендовать и лицам, которые в настоящий момент не нуждаются в жилье, но хотят начать копить деньги на покупку квартиры в будущем, например, родителям, стремящимся обеспечить своих детей жилплощадью. Целесообразнее приобрести квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, чем откладывать деньги в расчете на будущую покупку, так как неизвестно, сколько будет стоить квартира через несколько лет. Получаемый от аренды доход будет перекрывать переплату по кредиту, что сделает покупку квартиры более выгодной.